Bridge Finance & Consulting
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주택시장은 최근 수년간 낮은 주택자금대출 이자율에 힘입어 호황을 누려왔다. 하지만 최근
계속된 주택자금이자율 인상추세는 주택시장에 점점 영향을 미치게 되었다. 호황이던
주택시장이2005년 하반기부터 차츰 진정되는 기미를 보이고 시작한 것이다.
이와 관련한 주택자금대출 이자율은 지속되는 단기금리 인상과 인플레이션에 대한 우려때문에
과거 1년간 꾸준히 상승해왔다. 최근의 대출이자율은 과거에 비해서는 아직도 상당히 낮은
수준이지만 2003-05년사이의 이자율 저점수준보다는 1% 포인트 이상 상승한 상태이다.
주택의 가격과 대출이자율 추이는 주택을 구입하려는 사람들에게는 크나큰 관심사가 아닐 수
없다. 하지만 아무도 정확하게 상승 또는 하락할지 예측할 수가 없다. 이들과는 별도로
주택구입과 관련해서 고려해야 할 사항이 여러가지 있다. 따라서 이번에는 이들 여러가지
고려사항에 대해서 알아보고자 한다.
재산의 증식
주택을 구입하게 되면 무엇보다도 가장 큰 장점은 재산이 증식된다는 것이다. 살면서
주택자금대출의 원금을 상환하게 되므로 갚아진 원금금액은Equity로 축적되고, 저축을 하는
효과가 있다. 뿐만 아니라 세월이 흐르면서 주택가격이 올라가면 저절로 재산이 늘어나게 되므로
이는 주택구입에 따른 매력이다. 일부 지역에서는 지난 수년간 주택가격의 상승폭이 워낙 커서
많은 사람들이 투자의 수단으로 주택을 구입하는 사례가 많았다. 그렇지만 주거용주택 구입이
아닌 투자목적으로 무조건 주택을 구입하는 것은 아주 좋은 방법이 아니다. 일반적으로
주택가격의 상승폭은 주식가치의 상승폭보다 적어서 전문가들은 투자수단으로 주식(뮤츄얼펀드)
투자를 선호하는 경향이 있다.
세금감면 효과
주택구입에 따른 또 하나의 즐거운 점은 세금을 절감할 수 있다는 것이다. 주택을 렌트하는 경우
지불하는 렌트비에 대하여는 개인의 세금보고시 소득금액에서 공제되지 않는다. 하지만
주택자금대출의 이자상환액에 대하여는 세금보고시 정해진 조건에 따라 개인소득금액에서
공제를 해준다. 신고하는 소득금액이 줄게 되면 납부해야할 세금도 줄게되므로 주택을 구입하는
것은 세금을 절감하는 효과가 있다. 세금이 얼마나 절감되는지는 상환한 이자금액, 소득수준,
소득세율에 따라 달라진다. 따라서 주택을 구입하는 경우 세금을 얼마나 절감할 수 있는지를
알고자 하면 세금전문가와 상의하는 것이 좋다.
주택유지비용
주택을 렌트하지 않고 구입하게 되면 대출원리금에도 추가로 부담해야 하는 비용이 있다. 매년
납부해야 하는 재산세와 주택손해보험료이다. 재산세는 주택을 보유하는 사람만 내게 되므로
주택보유로 인한 불가피한 유지비용이다. 또한 주택자금대출을 받으면 주택에 대한 손해보험은
필수이므로 보험료도 추가로 부담해야 하는 비용이다. 한편 아파트에서 살면 에어컨이나 히터
등에 문제가 발생하는 경우 관리사무소에서 모두 고쳐준다. 세입자가 부담하는 비용은 하나도
없다. 하지만 내집을 구입하여 살게 되면 주택 및 제반시설의 유지관리는 고스란히 주인의
몫이다. 유지관리를 위한 수고뿐만 아니라 비용도 전적으로 주인이 부담해야 한다. 따라서 주택을
구입하고자 하면 유지관리비용이 매월 평균하여 얼마나 소요되는지 예상해서 감안해야 한다.
대출이자율 및 투자(예금)이자율
주택을 구입해서 소유하면 부동산의 가치가 상승하는 경우 재산이 증식되는 효과가 있다. 실제로
얼마나 재산이 증식되었는지는 대출이자율과도 비교해야만 정확히 알 수가 있다. 주택의
가치상승에 따른 재산증식 효과는 있지만 주택을 소유하면서 그동안 대출이자를 부담하였기
때문이다. 한편 주택을 구입하는 경우 주택가격의 일정비율을 자기자금으로 부담하게 된다 (이를
다운페이먼트(down payment)라고 한다). 주택구입시 자기자금을 부담한다는 것은
주택구입자가 일정액의 투자수익(또는 예금이자)을 포기하는 것이나 마찬가지이다. 왜냐하면
주택을 구입하지 않는다면 자기자금을 주식이나 채권에 투자를 하던지, 예금으로 예치하고
투자수익(이자)을 얻을 수 있기 때문이다. 따라서 재산증가분을 평가할 때에는 주택구입으로
인하여 포기하는 투자수익도 고려해야 한다.
투자(주택보유)기간 및 거래비용
주택을 구입할 것인가 렌트를 할 것인가 따져볼때 반드시 고려해야 할 사항 중의 하나가 투자
(주택보유)기간이다. 주택을 구입하고 팔때에는 반드시 거래비용이 수반된다. 주택을 구입할
때에는 대출과 관련하여 비용을 지불한다. 주택을 매도할 때에는 대출관련비용은 없지만
(prepayment penalty 없는 경우) 부동산 중계수수료를 지불해야 한다. 중계수수료는 우리가
알다시피 적지 않은 금액이다. 투자기간이 짧아 부동산의 가치상승분이 적다면 주택을 매도하고
손해를 보는 경우도 발생할 수 있다. 따라서 주택구입을 결정할 때에는 예상되는 투자(보유)
기간을 반드시 감안해서 따져보아야 한다.
주택구입은 우리 생활에서 큰 영향을 미치는 중요한 의사결정이다. 시간적으로 짧게는 2-3년에서
길게는 10년 이상 우리 삶과 관련이 있다. 경제적으로는 매월 대출금을 시일에 맞게 상환해야
하는 부담이 따른다. 따라서 주택구입을 결정할때에는 여러가지 사항들을 신중히 고려해야 한다.
주택가격 추세나 대출금이자율 변동추이는 우리가 정확히 예측할 수가 없다. 하지만 위에서
설명하였듯이 부동산가격이나 대출이자율 외에도 여러가지 요인들이 관련되므로 이들 사항들을
종합적으로 검토하여 주택 구입여부를 결정해야 한다.
