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우리가 주택자금대출을 받으면 여러가지 비용이 발생한다. 이들 비용은 최종적으로 대출을
클로징(closing)하면서 지불하게 된다. 지불하게 되는 비용은 수십가지가 되지만 크게 분류하여
대출관련 비용(cost)과 선납하는 경비(prepaid expenses)로 구분할 수 있다. 이들 비용에 대한
자세한 내용은 Good Faith Estimate이라는 서류에 표시된다

대출관련 비용은 대출을 위하여 관련기관들이 제공하는 서비스에 대하여 지불하는 비용이다.
이들 비용은 클로징때에만 지불하는 1회성 지출이다. 또한 지출되고 난 후에는 환불이 되지
않는다. 대출금이 중도에 모두 상환되더라도 환급받을 수가 없다. 이와는 달리 선납하는 경비들은
대출클로징때에 지불하지만 서비스에 대한 비용처럼 아주 없어지는 돈이 아니다. 용어에서
뜻하는대로 채무자가 장래에 지불해야 하는 경비들을 미리 내는 것이다. 따라서 엄밀히 말하자면
대출과 관련한 경비이지만, 대출을 받기 위하여 지불하는 비용은 아니다.

 대출관련 비용
주택자금대출과 관련하여서는 여러가지 기관이 서비스를 제공하게 된다. 이들 서비스에 대한
댓가를 지불하는 것이 대출관련 비용이다. 대출관련 주요 비용으로는 주택에 대한 감정료
(appraisal fee), 은행의 대출취급수수료(underwriting fee), 대출진행수수료(processing fee),
대출클로징 업무에 대한 (변호사) 수수료(closing fee) 등이 있다. 또한 주택소유권의 이상유무를
확인하는 타이틀 조사비용(title search) 및 보험료(title insurance)도 들어간다. 이들 주요비용
이외에도 크레딧리포트(credit report), 홍수지역 확인(flood certificate), 지적조사(survey),
자금이체(wire transfer), 대출담보 등록(recording) 등, 여러가지 소소한 비용이 들어간다.

만일에 주택자금대출의 이자율을 낮추기 위하여 디스카운트 포인트(discount point)를
지불하거나 부가적으로 대출착수수수료(origination fee)를 지불한다면 이들 비용도 대출비용에
해당되며, 한번 지불되면 나중에 환불이 되지 않는다.

 선납 경비
대출을 받게 되면 대출원금에 대한 이자를 상환해야 한다. 또한 주택에 대한 재산세, 주택에 대한
손해보험료도 부담해야 한다. 이러한 대출금이자, 재산세, 주택보험료에 대하여 대출 클로징할
때에 일정액을 미리 납부하게 되는데 이들을 선납경비(prepaid expenses)라 한다.

주택자금대출과 관련하여 재산세 및 주택보험료에 대한 에스크로 계정(escrow account)을
두는 경우가 있다. 에스크로 계정을 두면 개인은 1년치의 재산세나 보험료를 12개월로 분할하여
매월 금융기관에 납부하게 된다. 금융기관은 매월 납부된 금액을 예치보관하고, 재산세 마감일
전에 재산세를 납부하게 된다. 보험료의 경우는 매년 보험을 갱신할때 납부한다. 에스크로 계정을
만드는 이유는 개인은 1년치를 분할하여 소액으로 납부함으로써 목돈이 일시에 지출되는 부담을
줄일수 있기 때문이다. 또한 금융기관은 대출금의 담보물건(주택)에 대한 재산세나 보험료 등이
미납되는 것을 사전에 방지할 수 있기 때문이다.

 대출금이자
주택자금대출의 이자납부는 후불식(in arrear)이다. 후불식이란 대출을 받고 일정기간이 지난
후에 대출금의 이자를 상환하는 것을 말한다. 또한 주택자금대출의 이자상환일은 매월 1일이다.
따라서 대출을 받은 사람은 매월 1일에 지난달 1개월간의 이자를 납부하는 것이다. 하지만 대출을
클로징할 때에는 대출일자로부터 다음달 1일까지의 대출금이자를 선납하게 된다. 이자를 내는
기간이 1개월이 안되기 때문이다.

이자상환방법을 구체적으로 설명하면 다음과 같다. 대출을 7/15일에 클로징한다고 할 경우,
클로징때에 다음달 8/1일까지의 이자를 미리 납부하게 된다. 8/1일에 가서는 그때까지의 이자가
이미 납부되었으므로 이자를 내지 않아도 된다. 그리고 1개월이 지나 9/1일이 되면 8/2일부터
9/1일까지의 이자를 납부하게 된다. 여기서 대출클로징 날짜에 미리 납부하는 이자가 선납경비에
해당된다.

 재산세
대출금을 클로징할때 몇개월분의 재산세 금액을 납부해야 하는지는 대출이 언제 클로징하는가에
따라 다르다. 세인트루이스의 재산세 마감일은 매년 12월 말일이며, 그다음 1월1일부터 재산세
기산이 시작된다. 따라서 대출이 1월에 클로징되면 1개월분의 재산세만 납부하면 된다. 만약
대출이 6월에 클로징되면 6개월분의 재산세를 납부해야 된다. 재산세는 대부분 매년 인상된다.
따라서 에스크로 계정에 예치된 재산세 해당액이 부족한 것을 방지하기 위해 금융기관은 보통
3개월분을 추가로 납부하도록 요구한다.

 주택보험료
주택은 대출금의 담보물건이 된다. 따라서 금융기관은 담보물건에 대하여 만일의 경우에
대비하여 손해보험을 들도록 요구한다. 보험기간은 보통 1년이며 보험료는 선납이다. 즉, 1년치
보험료를 지불하고 보험을 사야만 향후 1년간 보험혜택을 받을수 있다. 따라서 대출클로징시에
1년치 손해보험료 전액을 납부해야 한다. 보험료를 에스크로 계정(Escrow account)을 통하여
납부하는 경우, 재산세와 같이 1년치 보험료를 12개월로 분할하여 매월 납부하게 된다.
금융기관은 보험료가 인상될 것을 대비하여 재산세처럼 3개월분을 추가로 납부하게 한다.

에스크로에 예치된 재산세와 보험료는 대출금이 전액 상환되면 환급을 받을 수 있다.
금융기관에서는 재산세 및 주택보험료 납부를 위하여 에스크로 계정을 관리한다. 그러나
대출금이 전액 상환되면 더이상 관리할 필요성이 없기 때문에 에스크로 계정에 예치된 잔액을
개인(채무자)에게 반환하게 된다. 특히 리파이낸스를 하는 경우에는 에스크로 계정에 예치된
금액을 잊지 말고 반환받아야 한다.